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请把这篇文章转给在老家着急置业的朋友
发布日期:2021-07-17 10:39   来源:未知   阅读:

  2017年4月份以后,北京房价领跌全国,然而三四线城市的房价却迎来逆袭,而且三四线城市的逆袭是带着各路专家的看衰逆袭的,这些三四线城市中,有的涨了两三千,有的甚至直接翻倍,涨幅不俗。

  我今年回家聚餐,发现大伙都在讨论房子,有多套房的亲戚喜笑颜开,当然也后悔自己买少了,只有一套自住房的当然愁眉苦脸,手中的钱又贬值了。近日,安居客一份返乡置业报告数据显示,有近六成人群有回家买房的意愿,这些人群大多来自三四线%在一二线城市工作,这说明回老家置业成为刚刚过年的高频词。那么老家县城的房子涨了,是价格到头了还是刚起步? 三四线老家的房子还能买吗?

  对于三四线尤其是非都市圈的三四线城市,人口没有大量流入的基础,也没有什么产业支撑,房价从2009年的那轮行情结束后已多年不涨,为何过去一年突然就暴涨了呢? 原因很多,最主要的原因有三点:

  2017年5月31日,中国政府网发布一个文件:《国务院关于开展第四次大督查的通知》,这个通知对于去库存有个重要表述:加强房地产市场分类调控,推动库存较大的三四线万套棚户区住房改造,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加快居住证制度全覆盖情况。文中说的很明确,在棚户区改造的时候,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加快居住证制度全覆盖情况。什么叫棚改相信大家很熟悉就是指城里面年久失修的危房片区进行改造。

  棚改最大的问题是什么?缺钱,不过后来,央行来解决钱的问题了。央行创设PSL(抵押补充贷款)工具,通过国开行等机构发放棚改贷款,PSL和各级财政拨款,是棚改的主要资金来源。这个工具创设之后,PSL增长曲线是这样的。如图:

  危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前模式拆房还房。棚改货币化安置,就是拆一套房子政府直接发钱给拆迁户,拆迁户用钱做什么?创业吗?相信大部分拆迁户不会选择创业,毕竟创业相当于把钱又还给了市场,而且拆迁完没房住也需要解决住房问题,因此也产生了大量需求,大量的库存房就这样卖出去了。如果卖的不够好怎么办?相信涨价一定是最好的去库存办法,于是一涨价,有钱的民众就都买房子了。

  近几年来,棚改货币化安置得到大力推广, 2014年所占比例仅9%, 2016年则进一步跃升至48.5%,2017年比例达到50%,按照计划,2018-2020年,安置比例将达到60%。券商的研究员春节调研发现,政府对拆迁户们非常大方,棚改的力度和补贴力度都相当惊人,比如温州2017年中提出的棚改补贴政策下,补偿金比原来提升了30-50%。

  一些研究员们这样描述他们看到的情景:“好几个亲戚家住市郊,院子已经成为一片瓦砾,不过大家都喜气洋洋的,租住在附近的楼房里,等待着好几套回迁房、门面房。村里有人家的儿女给父母买了院子,正好赶上拆迁,院子拆了,拿到几百万补贴....。”这些人拿着资金继续投入到房地产当中,这些资金成了房价上涨的推手。

  全国棚户区规模中三四线%, 克而瑞研究中心数据显示,2017年货币化安置去库存超3亿平方米,带动销售约21%。中国指数研究院最近也调研发现,许多三四线城市房地产市场在过去一年里的优异表现均离不开棚改货币化带来的需求增长,购买力提升,带动成交量,价格走高。所以就在去年年底,笔者就说过明年棚改集中的三四线城市房价上涨最猛。

  住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议表示,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。因此在接下来的时间里,三四线城市的主要任务还是去库存。同时,王部长提出“扎实推进新一轮棚改工作,2018年改造各类棚户区580万套”,这超出原来市场预期的500万套,增幅高达16%。

  可以从图上看来,日照、菏泽、德州等市的棚改量很大,几乎可以肯定,山东的省会济南以及这些城市的房价还会涨。再看一组数据,2018年浙江省计划改造棚户区危房23.7万套,其中温州高达92815套,占比高达全省的40%!2018年温州的房价会如何表现呢?大家可以用脚趾头判断一下。

  看了上述讨论,相信大家心里有数了。2018年棚改目标调高16%。多家机构已据此调整2018年楼市销售预测。华创证券默默的将2018年楼市销售面积预期增速由原来下降4.6%上调至与2017年持平。平安证券则表示:棚改目标预期将小幅提振2018年三四线年商品房销售面积增速上调2%。

  在这里,笔者也几乎可以肯定,2018年地产的新闻变成了某些三四线城市的房价事件,那么三四线城市的火爆,能延续多久?国泰君安分析认为,三四线年的火爆,是经由拆迁(棚改货币化)的一次性刺激,属于“透支需求,延缓供应”的一次性刺激,短期能推动房价和销量的上涨。但长期看,由于缺乏产业和人口支撑,这个拉动效应将会逐渐减弱。如果有人追问一句,这个短期能持续几年?对于这个问题就不好回答了,因地制宜,主要看政策发力情况。不过从近期地方两会的情况来看,一些省份的棚改新开工目标已经较2017年有所降低。

  对于是否在老家置业,笔者依然坚持之前的建议,老家的房产投资要谨慎考虑。首先2017年已经涨过一轮了,有些地方2018年注定还会再涨,可是没有新增人口需求的城市房产流动性在哪里?如果没有流动性说明棚改的结束就是房价上涨的停止。如果给父母家人改善居住,当然要积极考虑,此次我回家之后同样发现,很多人亲戚都换房了,其实面积差不多,但从楼梯换成了电梯,从平房换成了楼房。

  其实此次三四线城市的大涨,带来的更多是焦虑。很多在一二线上班打工的朋友,尤其还没有买房的看到老家房价蹭蹭上涨,怕再次错过这次财富盛宴,最后落一个哪都没房的下场,所以种种心里也合情合理。但即便如此依然不要过分忧虑,因为小城市的房产缺乏流动性,过分着急有可能被深深套牢。

  文章的最后,笔者给出最后的建议,红牛心水论坛。如果要买房,学区房、本地特色房、地铁房(交通良好)是首选。也就是说买地段好、学位好、交通好、优质物业管理的房子,即使将来房价回落,这样的房子依然具备保值能力。